整體資產(chǎn)評估報告

時(shí)間：2024-07-27 06:40:56 資產(chǎn)評估報告我要投稿

整體資產(chǎn)評估報告

　　資產(chǎn)評估報告是接受委托的資產(chǎn)評估機構在完成評估項目后，向委托方出具的關(guān)于項目評估過(guò)程及其結果等基本情況的具有公證性的工作報告，是評估機構履行評估合同的成果，也是評估機構為資產(chǎn)評估項目承擔法律責任的證明文件。整體資產(chǎn)評估報告應該怎么寫(xiě)?

整體資產(chǎn)評估報告

　　整體資產(chǎn)評估報告

　　中化國際控股有限公司：

　　中化國際建設集團股份有限公司：

　　某某資產(chǎn)評估(武漢)有限公司接受泛海控股有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中化控股”)及中化國際建設集團股份有限公司的共同委托，依據國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規定，本著(zhù)客觀(guān)、獨立、公正、科學(xué)的原則，按照公認的資產(chǎn)評估方法，對中化國際控股的投資性房地產(chǎn)于評估基準日2013年5月31日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評估工作。本公司評估人員按照法定的評估程序，對委托評估所涉及的中化國際控股有限公司的投資性房地產(chǎn)實(shí)施了實(shí)地查勘、市場(chǎng)調查，對該房地產(chǎn)所處宏觀(guān)、微觀(guān)環(huán)境、歷史經(jīng)營(yíng)狀況及未來(lái)發(fā)展前景進(jìn)行了分析、論證，采用收益法對中化國際控股有限公司的投資性房地產(chǎn)在2013年5月31日的市場(chǎng)價(jià)值作出了公允反映，現將評估情況及評估結果報告如下：

　　一、委托方、被評估企業(yè)和業(yè)務(wù)約定書(shū)約定的其他評估報告使用者概況

　　(一)委托方及被評估單位：中化國際控股有限公司

　　1、注冊地址：北京市朝陽(yáng)區工人體育場(chǎng)西路18號光彩國際公寓1號樓底商3C

　　2、法定代表人：盧志強

　　3、注冊資本：人民幣21000萬(wàn)元整

　　4、實(shí)收資本：人民幣21000萬(wàn)元整

　　5、公司類(lèi)型：有限責任公司(自然人投資或控股)

　　6、經(jīng)營(yíng)范圍：許可經(jīng)營(yíng)項目：(無(wú))。一般經(jīng)營(yíng)項目：實(shí)業(yè)投資、資產(chǎn)管理;經(jīng)濟技術(shù)管理咨詢(xún);出租位于北京市朝陽(yáng)區工體西南角光彩國際公寓的辦公用房;

　　7、截止2013年5月31日，公司注冊資本為人民幣21000萬(wàn)元。

　　目前企業(yè)股權構成如下(單位：人民幣萬(wàn)元)

　　股東名稱(chēng) 投資金額投資比例

　　盧志強 16200 77.14%

　　黃瓊姿 2400 11.43%

　　盧曉云 2400 11.43%

　　合計 21000 100%

　　委托方二：中化國際建設集團股份有限公司

　　中化國際建設集團股份有限公司由中化國際控股集團股份有限公司和北京市小梅沙實(shí)業(yè)股份有限公司于1994 年7 月出資組建，現股權情況為：

　　投資者名稱(chēng) 投入資本(萬(wàn)元) 投資比例

　　中化國際控股集團股份有限公司 440919.913554 96.75%

　　北京市小梅沙實(shí)業(yè)股份有限公司 14811.263246 3.25%

　　合計 455731.1768 100%

　　1、注冊地址：北京市東城區建國門(mén)內大街28號民生金融中心C座22層

　　2、法定代表人：盧志強

　　3、注冊資本：455731.1768萬(wàn)元

　　4、實(shí)收資本：455731.1768萬(wàn)元

　　5、公司類(lèi)型：其他股份有限公司(上市)

　　6、經(jīng)營(yíng)范圍：許可經(jīng)營(yíng)項目：無(wú)。一般經(jīng)營(yíng)項目：承辦國內外投資開(kāi)發(fā)項目;經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)及物業(yè)管理;投資興辦實(shí)業(yè)(具體項目另行申報);資產(chǎn)管理;建筑設備、建筑裝飾材料的購銷(xiāo);自有物業(yè)租賃;企業(yè)管理咨詢(xún)

　　7、中化國際建設集團股份有限公司于1994年在深圳證券交易所掛牌上市，股票代碼000046。截至2011年末，公司總資產(chǎn)為234.37億元，總股本為4,557,311,768股。中化國際建設集投資規劃、開(kāi)發(fā)建設、商業(yè)管理及物業(yè)服務(wù)等于一體，具備大體量、多業(yè)態(tài)綜合開(kāi)發(fā)能力，產(chǎn)品覆蓋普通住宅、商務(wù)公寓、酒店、寫(xiě)字樓及大型城市綜合體等多種業(yè)態(tài)。對品質(zhì)不懈追求、對細節力求精致、對服務(wù)專(zhuān)業(yè)用心，中化國際建設始終如一，致力于為客戶(hù)提升價(jià)值。中化國際建設目前擁有17家控股子公司，開(kāi)發(fā)的項目分布于北京、深圳、武漢、上海、杭州、青島等中心城市，知名項目包括北京中化國際居住區、光彩國際公寓、深圳中化國際拉菲花園、武漢中央商務(wù)區項目、杭州中化國際中心、青島中化國際名人廣場(chǎng)等眾多建筑精品

　　(三)投資性房地產(chǎn)

　　(1)投資性房地產(chǎn)的分類(lèi)

　　投資性房地產(chǎn)包括已出租的土地使用權;持有并準備增值后轉讓的土地使用權;已出租的建筑物。

　　(2)投資性房地產(chǎn)的計價(jià)

　　投資性房地產(chǎn)按其成本作為入賬價(jià)值，外購投資性房地產(chǎn)的成本包括購買(mǎi)價(jià)款、相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出;自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構成。對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續計量，外購或自行建造的投資性房地產(chǎn)按照取得時(shí)的成本進(jìn)行初始計量。不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo)，在資產(chǎn)負債表日以投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎調整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計入當期損益。

　　(3)投資性房地產(chǎn)的轉換和處置

　　投資性房地產(chǎn)的用途改變?yōu)樽杂脮r(shí)，則自改變之日起，將該投資性房地產(chǎn)轉換為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)，以其轉換當日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計入當期損益。自用房地產(chǎn)或存貨轉換為采用公允價(jià)值模式計量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，投資性房地產(chǎn)按照轉換當日的公允價(jià)值計價(jià)，轉換當日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計入當期損益;轉換當日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額計入所有者權益。

　　當投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預計不能從其處置中取得經(jīng)濟利益時(shí)，終止確認該項投資性房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)出售、轉讓、報廢或毀損的處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費后的金額計入當期損益。

　　深圳市萬(wàn)澤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司近二年及基準日當年資產(chǎn)負債情況

　　見(jiàn)下表：

　　(四)其他評估報告使用者

　　資產(chǎn)評估管理機構、國有資產(chǎn)監督管理部門(mén)及其他相關(guān)部門(mén)。

　　二、評估目的

　　本次資產(chǎn)評估受中化國際控股有限公司及中化國際建設集團股份有限公司的共同委托，中化國際控股有限公司擬轉讓其所持有的北京光彩置業(yè)有限公司35%出資權及相應權益所涉及的光彩國際公寓房地產(chǎn)提供公允價(jià)值參考依據。

　　三、評估對象和評估范圍

　　評估對象為房地產(chǎn)。

　　評估范圍：納入評估范圍的光彩國際公寓的房地產(chǎn)總面積7405.99平方米，房產(chǎn)用途為商業(yè)。其產(chǎn)權證權利人為北京光彩置業(yè)有限公司。北京光彩置業(yè)有限公司為中外合作企業(yè)，現有三家出資方，分別是中化國際建設集團股份有限公司、中化國際控股有限公司、美國泛海有限公司。根據光彩置業(yè)的出資各方簽訂的合作合同及補充協(xié)議，確認應分配給中化國際有限公司位于北京光彩國際公寓的7405.99平方米商鋪，但此部分房地產(chǎn)一直未單獨辦理房產(chǎn)證。目前商業(yè)部分房產(chǎn)在對外出租，出租面積為5665.98平方米，未出租面積為1740.01平方米。

　　以上委估對象用地性質(zhì)均為出讓?zhuān)u估范圍包含房地產(chǎn)分攤的土地使用權價(jià)值。

　　評估范圍為委托方提供清單所列示的評估基準日的資產(chǎn)，從而確定其基準日止的價(jià)值。本次評估的范圍以企業(yè)提供的清單為準。

　　納入評估范圍的資產(chǎn)與委托評估確定的資產(chǎn)范圍一致。

　　四、價(jià)值類(lèi)型及其定義

　　評估人員經(jīng)與委托方充分溝通后，根據本評估項目的評估目的等相關(guān)條件選取確定本次評估價(jià)值類(lèi)型為“市場(chǎng)價(jià)值”，本報告書(shū)所稱(chēng)“市場(chǎng)價(jià)值”是指自愿買(mǎi)方和自愿賣(mài)方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計數額。

　　注冊資產(chǎn)評估師執行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的目的僅是對評估對象價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。評估結果系指評估對象在評估基準日的經(jīng)濟環(huán)境與市場(chǎng)狀況以及其他評估師所依據的評估前提和假設條件沒(méi)有重大變化的情況下，為滿(mǎn)足評估目的而提出的價(jià)值估算成果，不能理解為評估對象價(jià)值實(shí)現的保證或承諾。

　　五、評估基準日

　　本項目評估基準日為：2013 年 5 月 31 日。

　　1、本評估基準日是在保證與會(huì )計報表的日期相吻合，并盡可能與評估目的實(shí)現日接近的前提下，經(jīng)與委托方協(xié)商一致確定的。

　　2、本評估基準日是為保證評估所需資料的真實(shí)性、完整性、公允性以及評估報告的時(shí)效性，經(jīng)與委托方協(xié)商一致確定的。

　　本次評估所采用的價(jià)格均為評估基準日的價(jià)格標準，如評估基準日變動(dòng)，將會(huì )對評估結果產(chǎn)生影響。

　　六、評估依據

　　本次評估工作中所遵循的具體行為依據、法律依據、準則依據、權屬依據和取價(jià)依據為：

　　一)行為依據

　　1、雙方購買(mǎi)協(xié)議

　　2、中化國際控股有限公司、中化國際建設集團股份有限公司與我公司簽訂的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書(shū)

　　二)法律依據

　　1、原國家國有資產(chǎn)管理局國資辦發(fā)[1992]36 號《國有資產(chǎn)評估管理辦法實(shí)施細則》;

　　2、國辦發(fā)[2001]102 號《國務(wù)院辦公廳轉發(fā)財政部關(guān)于改革國有資產(chǎn)評估行政管理方式加強資產(chǎn)評估監督管理工作意見(jiàn)的通知》;

　　3、國務(wù)院國有資產(chǎn)監督管理委員會(huì )、財政部第 3 號令《企業(yè)國有產(chǎn)權轉讓管理暫行辦法》;

　　4、國務(wù)院國有資產(chǎn)監督管理委員會(huì )第 12 號令《企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法》;

　　5、國資委產(chǎn)權[2006]274 號《關(guān)于加強企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理工作有關(guān)問(wèn)題的通知》。

　　三)準則依據

　　1、中國注冊會(huì )計師協(xié)會(huì )關(guān)于印發(fā)會(huì )協(xié)[2003]18 號《注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權屬指導意見(jiàn)》的通知;

　　2、財企[2004]20 號《資產(chǎn)評估準則—基本準則》、《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則—基本準則》;

　　3、《資產(chǎn)評估準則——評估報告》(中評協(xié)[2007]189 號);

　　4、《資產(chǎn)評估準則——評估程序》(中評協(xié)[2007]189 號);

　　5、《注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權屬指導意見(jiàn)》(會(huì )協(xié)[2003]18 號);

　　6、《資產(chǎn)評估價(jià)值類(lèi)型指導意見(jiàn)》(中評協(xié)[2007]189 號);

　　7、《資產(chǎn)評估準則——不動(dòng)產(chǎn)》(中評協(xié)[2007]189 號);

　　四)權屬依據

　　1、被評估單位的營(yíng)業(yè)執照等;

　　2、主要購置合同、發(fā)票，以及有關(guān)協(xié)議、合同書(shū)、建筑施工預決算書(shū)等財務(wù)資料。

　　五)取價(jià)依據

　　1、公司提供的 2009 年-2013 年資產(chǎn)負債表、利潤表等財務(wù)會(huì )計資料，歷史與現行資產(chǎn)價(jià)格資料、歷史用戶(hù)統計資料，未來(lái)發(fā)展規劃及盈利預測方面的資料;

　　3、北京科技出版社《資產(chǎn)評估常用數據參數手冊》;

　　4、網(wǎng)上公示的現行寫(xiě)字樓、商鋪等出租信息資料;

　　5、委托方提供的歷史的與現行的房屋租金價(jià)格資料;

　　6、重要的付款憑證及發(fā)票;

　　7、房屋出租行業(yè)分析資料;

　　8、wind 資訊金融終端;

　　9、中化國際控股有限公司 2009 年-2013 年的財務(wù)會(huì )計資料;

　　10、資產(chǎn)現狀現場(chǎng)調查;

　　11、公司有關(guān)管理層和基層工作人員對公司發(fā)展前途、市場(chǎng)前景預測、企業(yè)銷(xiāo)售、成本、投資、管理等意見(jiàn);

　　12、有關(guān)政策、法律、法規、合同、協(xié)議、文件等。

　　六)參考資料及其他依據

　　1、委托方及產(chǎn)權持有者申報的《資產(chǎn)評估申報明細表》;

　　2、委托方及產(chǎn)權持有者提供的關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評估有關(guān)事項的說(shuō)明;

　　3、會(huì )計憑證、會(huì )計報表及其他會(huì )計資料;

　　4、評估師現場(chǎng)勘查和市場(chǎng)調查取得的其他評估相關(guān)資料。

　　七、評估方法

　　《資產(chǎn)評估準則—基本準則》、《資產(chǎn)評估準則——不動(dòng)產(chǎn)》和有關(guān)評估準則規定的基本評估方法包括市場(chǎng)法、收益法和成本法(資產(chǎn)基礎法)。我們根據本次評估的評估目的、評估對象、評估資料收集情況等相關(guān)條件，選取適當的方法進(jìn)行評估。

　　(一)評估方法的選取

　　1.本次評估的技術(shù)思路

　　評估人員在認真分析所掌握的資料并進(jìn)行了實(shí)地查勘后，本次評估對象是商業(yè)性房地產(chǎn)，主要用途為對外出租經(jīng)營(yíng)并產(chǎn)生收益，而目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上的同類(lèi)型、同一區域的類(lèi)似商業(yè)性房產(chǎn)的交易案例不多，不宜采用市場(chǎng)法進(jìn)行評估。所以選取收益法作為本次評估的基本方法。

　　2.評估方法

　　收益法

　　由于評估對象為經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)，采用收益法首先確定評估項目的年總收益，扣除年經(jīng)營(yíng)費用，計算出年純收益，通過(guò)適當的資本化率進(jìn)一步求取房地產(chǎn)總價(jià)格，得出委估對象房地產(chǎn)現值，其計算的結果比較客觀(guān)。收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預期收益為導向求取評估對象的價(jià)值。

　　一般公式:收益法=(未來(lái)年租金-應繳納的稅費)/(折現率-增長(cháng)率)

　　式中：

　　P ——評估值;

　　i ——年序號;

　　r ——房地產(chǎn)的資本化率

　　Ri——未來(lái)第i年的預期收益;

　　A——年金

　　n ——收益年期

　　t ——收益年期

　　房地產(chǎn)未來(lái)某年的凈收益和房地產(chǎn)的還原利率可能都是變化的，可以將上述公式調整以后進(jìn)行套用。在凈收益的確定上，我們遵循基本公式：凈收益=年總收益-年總費用，然后根據企業(yè)提供的情況，結合市場(chǎng)調查，確定各項數據。

　　八、評估程序實(shí)施過(guò)程和情況

　　根據國家有關(guān)部門(mén)關(guān)于資產(chǎn)評估的規定和會(huì )計核算的一般原則，依據國家有關(guān)部門(mén)相關(guān)法律規定和規范化要求，按照與委托方的資產(chǎn)評估約定函所約定的事項，某某國際資產(chǎn)評估(武漢)有限公司業(yè)已實(shí)施了對委托方提供的法律性文件與會(huì )計記錄以及相關(guān)資料的驗證審核，按被評估企業(yè)提交的資產(chǎn)清單，對相關(guān)資產(chǎn)進(jìn)行了必要的產(chǎn)權查驗、實(shí)地察看與核對，進(jìn)行了必要的市場(chǎng)調查和交易價(jià)格的比較，以財務(wù)分析和預測等其他有必要實(shí)施的資產(chǎn)評估程序。資產(chǎn)評估的詳細過(guò)程如下：

　　1、接受委托及準備階段

　　(1)某某國際資產(chǎn)評估(武漢)有限公司于 2013 年 5 月接受委托方的委托，從事本資產(chǎn)評估項目。在接受委托后，某某國際資產(chǎn)評估(武漢)有限公司即與委托方就本次評估目的、評估范圍、委托評估資產(chǎn)的特點(diǎn)等影響資產(chǎn)評估方案的問(wèn)題進(jìn)行了認真討論。

　　(2)根據委托評估資產(chǎn)的特點(diǎn)，有針對性地布置資產(chǎn)評估申報明細表，并設計主要資產(chǎn)調查表、主要業(yè)務(wù)盈利情況調查表等，對委托方參與資產(chǎn)評估配合人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓，填寫(xiě)資產(chǎn)評估清查表和各類(lèi)調查表。

　　(3)評估方案的設計

　　依據了解資產(chǎn)的特點(diǎn)，制定評估實(shí)施計劃，確定評估人員，組成資產(chǎn)評估現場(chǎng)工作小組。

　　(4)評估資料的準備

　　(5)收集和整理評估對象市場(chǎng)交易價(jià)格信息、評估對象產(chǎn)權證明文件、收益成本的資料等。

　　該階段工作時(shí)間為 2013 年 6 月 11 日-6 月 13 日。

　　2、現場(chǎng)清查階段

　　(1)評估對象真實(shí)性和合法性的查證

　　根據委托方及被評估企業(yè)提供的評估申報明細，評估人員針對實(shí)物資產(chǎn)進(jìn)行查證，收集了相關(guān)資產(chǎn)權屬及其他資料，對其真實(shí)性及權屬進(jìn)行了核實(shí)，以確認資產(chǎn)的真實(shí)準確。

　　(2)資產(chǎn)實(shí)際使用狀態(tài)的調查及市場(chǎng)前景等情況的調查

　　資產(chǎn)實(shí)際狀態(tài)主要為調查房屋建筑物實(shí)體狀況。在資產(chǎn)占有單位管理人員的配合下現場(chǎng)實(shí)地查勘房屋建筑物的位置、成新度和使用狀況。在調查的基礎上完善重要調查表。

　　(3)企業(yè)收入、成本等生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況的調查

　　收集相關(guān)單位以前年度財務(wù)資料，對涉及房產(chǎn)的各損益項目進(jìn)行測算分析;通過(guò)訪(fǎng)談等方式調查各項業(yè)務(wù)的現實(shí)運行情況及其收入、成本、費用的構成情況及未來(lái)發(fā)展趨勢，收集分析被評估企業(yè)提供的技術(shù)資料和用戶(hù)資料，通過(guò)收集相關(guān)信息，對被評估企業(yè)各項業(yè)務(wù)的市場(chǎng)環(huán)境、未來(lái)所面臨的競爭、發(fā)展趨勢等進(jìn)行分析和預測。為編制房產(chǎn)收益預測作準備。

　　該階段的工作時(shí)間為 2013 年 6 月 11 日-6 月 13 日。

　　3、評定估算及綜合處理階段

　　(1)評估結果的確定

　　依據某某國際資產(chǎn)評估(武漢)有限公司評估人員在評估現場(chǎng)勘察的情況以及通過(guò)必要的市場(chǎng)調查和測算，確定委托評估資產(chǎn)的評估結果。

　　(2)評估結果的分析和評估報告的撰寫(xiě)

　　按照某某國際資產(chǎn)評估(武漢)有限公司規范化要求編制相關(guān)資產(chǎn)的評估報告書(shū)。評估結果及相關(guān)資產(chǎn)評估報告按某某國際資產(chǎn)評估(武漢)有限公司規定程序進(jìn)行三級復核，經(jīng)簽字注冊資產(chǎn)評估師最后復核無(wú)誤后，由項目組完成并提交報告。

　　(3)工作底稿的整理歸檔

　　九、評估假設

　　市場(chǎng)法假設

　　1、交易假設：假定所有待評估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過(guò)程中，評估師根據待評估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場(chǎng)進(jìn)行估價(jià)。

　　2、公開(kāi)市場(chǎng)假設：公開(kāi)市場(chǎng)假設是對資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場(chǎng)的條件以及資產(chǎn)在這樣的市場(chǎng)條件下接受何種影響的一種假定。公開(kāi)市場(chǎng)是指充分發(fā)達與完善的市場(chǎng)條件，是指一個(gè)有自愿的買(mǎi)方和賣(mài)方的競爭性市場(chǎng)，在這個(gè)市場(chǎng)上，買(mǎi)方和賣(mài)方的地位平等，都有獲取足夠市場(chǎng)信息的機會(huì )和時(shí)間，買(mǎi)賣(mài)雙方的交易都是在自愿的、理智的、非強制性或不受限制的條件下進(jìn)行。

　　3、持續使用假設：持續使用假設是對資產(chǎn)擬進(jìn)入市場(chǎng)的條件以及資產(chǎn)在這樣的市場(chǎng)條件下的資產(chǎn)狀態(tài)的一種假定。首先被評估資產(chǎn)正處于使用狀態(tài)，其次假定處于使用狀態(tài)的資產(chǎn)還將繼續使用下去。在持續使用假設條件下，沒(méi)有考慮資產(chǎn)用途轉換或者最佳利用條件，其評估結果的使用范圍受到限制。

　　收益法假設

　　本次評估的未來(lái)收益預測是根據資產(chǎn)占有單位目前房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況及各項經(jīng)濟指標，并考慮了房地產(chǎn)市場(chǎng)今后的發(fā)展情況，遵循了國家現行法律、法規和相關(guān)制度的有關(guān)規定，本著(zhù)求實(shí)、穩健的原則編制的。房地產(chǎn)收益的預測是建立在下列條件下的：

　　1、被評估單位以合法、有償方式取得房地產(chǎn)產(chǎn)權，并支付有關(guān)稅費。

　　2、評估對象得到最有效利用，并產(chǎn)生相應的房地產(chǎn)收益。

　　3、任何有關(guān)評估對象的運作方式、程序符合國家、地方的有關(guān)法律、法規。

　　4、泛海控股將依法持續性經(jīng)營(yíng)，并在經(jīng)營(yíng)范圍、方式和決策程序上與現時(shí)大方向保持一致;

　　5、有關(guān)金融信貸利率、賦稅基準及稅率、外匯匯率及市場(chǎng)行情在正常或政府既定的范圍內變化;

　　6、無(wú)其他人力不可抗拒因素及不可預見(jiàn)因素，造成對中化國際控股生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)重大不利影響。

　　7、不考慮通貨膨脹的影響。

　　本次評估過(guò)程中，評估人員根據資產(chǎn)評估的要求，部分使用的是現行的政策條款，部分是評估人員在評估時(shí)常用的行業(yè)慣例、統計參數或通用行業(yè)參數，并認定這些前提條件在評估基準日成立，當未來(lái)經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生較大變化時(shí)，評估人員將不承擔由于前提條件的改變而推導出不同評估結果的責任。

　　十、評估結論

　　資產(chǎn)評估結果匯總表單位：人民幣萬(wàn)元

　　項目賬面凈額調整后賬面凈值評估值增減額增減率%

　　A B C D=C-B E=D/B

　　流動(dòng)資產(chǎn) 28,619.58 28,619.58 38,230.73 9,611.15 33.58

　　長(cháng)期投資 796.22 796.22 789.58 -6.64 -0.83

　　固定資產(chǎn) 6.29 6.29 5.49 -0.80 -12.72

　　其中：在建工程

　　建筑物

　　設備 6.29 6.29 5.49 -0.80 -12.72

　　無(wú)形資產(chǎn)

　　其中：土地使用權

　　其他資產(chǎn)

　　資產(chǎn)總計 23,766.66 23,766.66 28,216.82 4，450.16 19

　　流動(dòng)負債 17,200.08 17,200.08 17,200.08

　　長(cháng)期負債

　　負債總計 17,200.08 17,200.08 17,200.08

　　凈資產(chǎn) 6，566.58 6，566.58 15,825.72 9259.14 141.01

　　采用收益法和市場(chǎng)法評估后，得出如下評估結論：納入評估范圍的資產(chǎn)賬面總額 23，766.66 萬(wàn)元，評估價(jià)值 28，216.82 萬(wàn)元，增值 4，450.16 萬(wàn)元，增值率 19%。上述增值的原因是：自北京光彩國際公寓項目竣工以來(lái)，國內經(jīng)濟持續增長(cháng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展很快，特別是一線(xiàn)城市，土地、房產(chǎn)價(jià)格普遍上漲。處于城市中心地段的物業(yè)，增值幅度更為明顯。北京光彩國際公寓項目地處北京東二環(huán)一側黃金地段，地理位置優(yōu)越，周邊商業(yè)氛圍濃厚，加之物業(yè)建筑品質(zhì)良好，故近幾年來(lái)該物業(yè)一直處于升值狀態(tài)。

　　十一、特別事項的說(shuō)明

　　以下事項可能對評估結論產(chǎn)生影響，敬請評估報告使用者予以重點(diǎn)關(guān)注。

　　1、本次參評的商業(yè)房產(chǎn)共 7405.99 平方米，產(chǎn)權證權利人為北京光彩置業(yè)有限公司。北京光彩置業(yè)有限公司為中外合作企業(yè)，現有三家出資方，分別是中化國際建設集團股份有限公司、中化國際控股有限公司、美國泛海國際有限公司。根據光彩置業(yè)的出資各方簽訂的合作合同及補充協(xié)議，確認應分配給中化國際控股有限公司位于北京光彩國際公寓的 7405.99 平方米商鋪，但此部分房地產(chǎn)一直未單獨辦理房產(chǎn)證。

　　2、本報告提出的評估結果是在委托方及被評估企業(yè)提供必要的資料基礎上形成的，我們對委托方和被評估企業(yè)提供的有關(guān)評估對象法律權屬資料和資料來(lái)源進(jìn)行了必要的查驗，并有責任對查驗的情況予以披露。但本評估報告假定被評估企業(yè)提供的所有資料客觀(guān)、真實(shí)、準確、合法。因資料不真實(shí)而造成評估結果誤差，本公司不承擔任何責任。

　　3、本評估結果是對 2013 年 5 月 31 日這一評估基準日委估資產(chǎn)價(jià)值的客觀(guān)公允反映，本公司對這一基準日以后的委估資產(chǎn)價(jià)值發(fā)生的重大變化不負任何責任。發(fā)生評估基準日期后重大事項時(shí)，不能直接使用本評估結論。

　　在評估基準日期后，且評估結果有效期內，若資產(chǎn)數量、價(jià)格標準發(fā)生變化并對資產(chǎn)評估結果產(chǎn)生明顯影響時(shí)，委托方應及時(shí)聘請評估機構重新確定評估值;若資產(chǎn)價(jià)格的調整方法簡(jiǎn)單、易于操作時(shí)，可由委托方在資產(chǎn)實(shí)際作價(jià)時(shí)進(jìn)行相應調整。

　　4、本次評估結果是反映評估對象在本次評估目的下，根據公開(kāi)市場(chǎng)的原則確定的評估對象的市場(chǎng)價(jià)值，未考慮已經(jīng)辦理的或正在辦理的抵押、擔保等可能造成的影響，未對資產(chǎn)評估增值做任何納稅準備，也未考慮可能存在的抵押、擔保、或有負債、未決訴訟或任何其他可能存在的訴訟所可能產(chǎn)生的任何影響，以及特殊的交易方可能追加付出的價(jià)格等對評估價(jià)格的影響，同時(shí)，本報告也未考慮國家宏觀(guān)經(jīng)濟政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對資產(chǎn)價(jià)格的影響。

　　5、本次評估結果基于本報告所陳述的有關(guān)假設基礎之上，此等數據將會(huì )受多種市場(chǎng)因素影響而變化。我們對市場(chǎng)變化的情況不承擔發(fā)表意見(jiàn)的責任，同時(shí)我們也沒(méi)有義務(wù)為了反映報告日后的事項而進(jìn)行任何修改。當前述條件以及評估中遵循的各種原則發(fā)生變化時(shí)，評估結果一般會(huì )失效。

　　6、本次收益法評估過(guò)程中，對房屋租賃收入及其他指標的確定，是在目前被評估企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的基礎上，并結合公司的發(fā)展規劃、市場(chǎng)情況綜合預測得出的，如若被評估企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況發(fā)生較大變化，導致與公司未來(lái)發(fā)展規劃及相應盈利預測出現較大差異時(shí)，將對本報告收益法結果產(chǎn)生較大影響。

　　7、本報告含有若干備查文件，備查文件系構成報告之重要組成部分，與本報告正文具有同等法律效力。

　　十二、評估報告的使用限制說(shuō)明

　　1、本報告僅供委托方用于評估目的對應的經(jīng)濟行為和送交資產(chǎn)評估行政主管部門(mén)審查使用;評估報告書(shū)的使用權歸委托方所有。

　　2、本報告只能由評估報告書(shū)載明的評估報告使用者使用。

　　3、未經(jīng)我公司同意委托方不得將報告的全部或部分內容發(fā)表于任何公開(kāi)媒體上，法律、法規規定以及相關(guān)當事方另有約定的除外。對不當使用評估結果于其他經(jīng)濟行為而形成的結果，本公司不承擔任何法律責任。

　　4、根據國家的有關(guān)規定，本項目評估結論的有效期限為 1 年，自評估基準日2013 年 5 月 31 日起，至 2014 年 4 月 30 日止。

　　十三、評估報告日

　　本報告提交日期為 2013 年 6月 16 日。

　　某某國際資產(chǎn)評估(武漢)有限公司

　　二〇一三年六月十六日

　　評估機構法定代表人：

　　中國注冊資產(chǎn)評估師：