房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理論文

　　古典文學(xué)常見(jiàn)論文一詞，謂交談辭章或交流思想。當代，論文常用來(lái)指進(jìn)行各個(gè)學(xué)術(shù)領(lǐng)域的研究和描述學(xué)術(shù)研究成果的文章，簡(jiǎn)稱(chēng)之為論文。以下是小編整理的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理論文，希望能夠幫助到大家！

　　1我國房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀

　　目前正值房地產(chǎn)的低迷期。在整體交易量萎縮的情勢下，CPI指數居高不下，地價(jià)、勞動(dòng)力價(jià)格、原材料價(jià)格等等這些硬性成本都在上升，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤空間不斷縮減。在不久的將來(lái)，地產(chǎn)業(yè)將逐漸成暴利—微利—薄利行業(yè)轉變，房地產(chǎn)企業(yè)要想在這種激烈的競爭環(huán)境中謀求生存和發(fā)展，就必須提高自己的核心競爭力，加強企業(yè)的成本管理。同時(shí)，在目前的房地產(chǎn)生存環(huán)境日益惡化的情況下，越來(lái)越多的企業(yè)開(kāi)始關(guān)注和重視成本管理和控制這個(gè)和經(jīng)濟效益（利潤）直接掛鉤的重要環(huán)節。

　　2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理的概念及組成

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理就是指在房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)全過(guò)程中所發(fā)生的全部成本和費用支出總額。房地產(chǎn)成本不僅指耗費已發(fā)生的實(shí)際成本，還包括預計在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，可能發(fā)生的預計成本以及變動(dòng)成本。“成本管理”的最終目標是將成本合理的揭示出來(lái)，并運用合理的控制方法與手段進(jìn)行“成本優(yōu)化”，以達到“效益（利潤、品牌等）最大化”。成本控制是指企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的成本、費用通過(guò)一系列方法進(jìn)行預測、決策、計劃、核算、控制、分析和考核等的科學(xué)控制工作。成本管理是貫穿房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的一條極為重要的軸線(xiàn)，通過(guò)參與決策、拿地、定位、策劃、營(yíng)銷(xiāo)、設計、招投標、施工、材料采購、竣工驗收、后評估等各環(huán)節，分析對比，實(shí)現項目?jì)r(jià)值最大化，成本管理的目標是保證成本的支出獲得最大效益—提升價(jià)值。房地產(chǎn)成本主要由土地費用、前期工程費、建筑安裝工程費、市政公共設施費用、管理費用、貸款利息、稅費、其他費用等組成。

　　3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理的原則

　　（1）要有全員參與的成本意識，公司所有員工都必須有成本意識，并貫徹于日常工作中，所有部門(mén)在各自的職責范圍內，共同進(jìn)行成本控制。

　　（2）全過(guò)程的成本管理原則，項目從決策、設計、施工到竣工驗收及項目的后評估，要有完整的概算、預算及結算，全過(guò)程要有主動(dòng)及時(shí)的成本比較、方案選擇、信息反饋與分析控制。

　　（3）合同化的管理原則，所有預結算成本范圍內的成本，都需簽定經(jīng)濟合同，細致、明確地規定乙方的工作范圍、內容、質(zhì)量標準及工程結算辦法、違約責任等。

　　（4）目標利潤制約下的目標成本管理原則，項目投資決策階段確定的項目收益水平是項目最終收益的下限，與此對應的成本水平在售價(jià)不能提高的情況下，是不可突破的項目成本目標（上限）

　　（5）內部分級、分部門(mén)控制原則，任何部門(mén)、任何個(gè)人不能單獨代表公司，獨立完成設計公司利益流出的成本決策與業(yè)務(wù)操作。各部門(mén)對自己的成本發(fā)生額度負責，在部門(mén)限額不變的條件下可內部調整，但不可超出限額控制值。

　　（6）可復查原則。業(yè)務(wù)操作及概算、預算、結算全過(guò)程應有完整、詳細的記錄和檔案管理，預、決算工作結果應具備100%的可復查性。

　　4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理體系

　　目標成本指在不同階段根據現有信息所制訂的項目開(kāi)發(fā)成本計劃。由于房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點(diǎn)，地產(chǎn)企業(yè)很難像工業(yè)企業(yè)那樣把成本定額做得很細，但是房地產(chǎn)工程成本管理要實(shí)現主動(dòng)控制，就要做到“算了以后再做”，而不是“做完后再算”，要實(shí)現這個(gè)目標，我們就要對房地產(chǎn)工程成本目標進(jìn)行測算。在實(shí)際操作中，目標成本按開(kāi)發(fā)進(jìn)度的不同階段始終處于動(dòng)態(tài)調整之中。由于市場(chǎng)是經(jīng)常發(fā)生變化的，因此在制訂目標成本時(shí)除了要參照歷史數據外，還要隨時(shí)了解市場(chǎng)。由于在規劃設計階段已經(jīng)決定了絕大部分的項目成本，因此應把此階段作為成本管理的重點(diǎn)。由于市場(chǎng)是千變萬(wàn)化的，而且開(kāi)發(fā)過(guò)程中有很多不可預見(jiàn)的因素，因此，必須對整個(gè)成本進(jìn)行過(guò)程上的動(dòng)態(tài)管理。首先必須在各部門(mén)建立起動(dòng)態(tài)成本臺帳，確保各部門(mén)發(fā)生的成本能及時(shí)反映出來(lái)，這是動(dòng)態(tài)成本管理的基礎；其次要確保所有的變更能夠得到及時(shí)的管理，包括設計變更、簽證管理和顧客的變更，因此必須建立起完善的設計變更流程和簽證管理流程；還必須在各階段對動(dòng)態(tài)成本進(jìn)行分析和總結，必要時(shí)及時(shí)調整目標成本管理體系，真實(shí)反映成本控制現狀。

　　5房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理的方法

　　（1）成本控制的各個(gè)階段劃分

　　根據房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)，房地產(chǎn)的成本控制主要分為：立項及策劃階段成本控制；設計階段的成本控制；招標階段及施工階段的成本控制；竣工結算及維護階段的成本控制。

　　（2）開(kāi)發(fā)各階段成本控制的方法

　　（a）立項及策劃階段成本控制：全面深入了解地塊和市場(chǎng)情況、當地的政府性收費標準；準確定位目標市場(chǎng)；充分做好市場(chǎng)調研及地塊現狀調研，在公司要求利潤水平測算能承受最大地價(jià)；最大限度利用規劃條件，以獲得最大利潤；能包干的費用決不分開(kāi)交。

　　（b）各設計階段的成本控制方案設計階段通過(guò)限額設計使經(jīng)濟合理性最大并進(jìn)行方案優(yōu)化，結合建造標準來(lái)制定目標成本;擴初階段控制選型及檔次要合理，技術(shù)成熟且市場(chǎng)占有率較高;施工圖設計階段要保證圖紙的質(zhì)量和深度，能滿(mǎn)足施工圖預算的編制要求。重點(diǎn)控制主要及細部設計，確定主要用料標準。控制鋼筋、砼、裝修及管線(xiàn)用量指標。與責任成本值及目標成本值對比，判斷是否超標要做到事前控制，需要在獲得土地后進(jìn)行項目指標測算；方案確定前進(jìn)行各個(gè)方案的經(jīng)濟指標對比；做好設計方案的評審，加強設計方案優(yōu)化，實(shí)行限額設計；加強設計質(zhì)量監督，減少設計變更費用。應聯(lián)合設計、工程、成本人員會(huì )同監理人員，對施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟性等進(jìn)行會(huì )審，提出明確的書(shū)面審查意見(jiàn)，并督促設計單位進(jìn)行修正，避免或減少設計不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費。配合采購部，確定圖紙中甲方指定材料的材質(zhì)、規格、標準。

　　（c）招標階段及施工階段的成本控制：根據工程計劃制定招標計劃，召開(kāi)標前會(huì )議；明確范圍與標準劃分，詳細評標，保證價(jià)格合理性；施工組織設計審查；圖紙會(huì )審交底，做好事前、事中、事后控制工程進(jìn)度和質(zhì)量；造價(jià)高、影響報建、品質(zhì)、工期的重大變更的控制；關(guān)鍵工期節點(diǎn)的付款；相關(guān)索賠及時(shí)通知。由于工程變更是施工環(huán)節管理的一個(gè)重點(diǎn)及難點(diǎn)，控制不好不但會(huì )影響項目工程進(jìn)度與施工質(zhì)量，更會(huì )增加不可控制的成本，因此必須對變更進(jìn)行嚴格鑒定和確定，明晰責任關(guān)系。對工程變更，一定要先測算造價(jià)后在決定是否執行，避免先施工后算賬的現象。提倡優(yōu)化方案，降低造價(jià)的變更，盡量減少增加造價(jià)的變更。簽證項目發(fā)生后，工程部一定要分清責任和范圍。對合同內的項目一概不再簽證。對合同外的項目，一定要分清責任方，也要合理的規避索賠風(fēng)險。

　　（d）竣工結算階段成本控制的方法確認驗收文件中對時(shí)間、質(zhì)量和數量的要求；收集工程和材料的數量和價(jià)格依據；關(guān)于工期和費用索賠，分析超付的可能性；一次性投資與使用成本的平衡，辦理維修責任索賠。控制方法：加強結算資料的審核。對每一項變更、簽證要理清其發(fā)生的必要性，分清責任。加強成本分析及成本考核。通過(guò)投資目標值與實(shí)際值的對比，總結經(jīng)驗教訓，作為以后項目開(kāi)發(fā)的參考。

　　6結束語(yǔ)

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本管理是重要且復雜的過(guò)程，涉及的范圍及人員非常廣泛，成本控制是成本管理的核心，需要房地產(chǎn)企業(yè)引起重視，以便能利潤最大化。