公司資產(chǎn)評估報告范本

　　導語(yǔ)：資產(chǎn)是指由 企業(yè)過(guò)去經(jīng)營(yíng) 交易或各項 事項形成的，由 企業(yè)擁有或控制的， 預期會(huì )給企業(yè)帶來(lái) 經(jīng)濟利益的資源。以下是小編為你帶來(lái)的公司資產(chǎn)評估報告范本 ，希望對你有幫助。

　　X X X評估報告

　　ZX評估有限責任公司接受QS股份有限公司的委托（注：大家可以虛擬委托人），根據國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規定，本著(zhù)客觀(guān)、獨立、公正、科學(xué)的原則，按照公認的資產(chǎn)評估方法，對委托方委估的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評估工作。本公司評估人員按照必要的評估程序對委托評估的資產(chǎn)實(shí)施了實(shí)地勘察、市場(chǎng)調查與詢(xún)證，對委估資產(chǎn)在2004年7月1日所表現的市場(chǎng)價(jià)值作出了公允反映。現將資產(chǎn)評估情況及評估結果報告如下：

　　一、委托方與資產(chǎn)占有方簡(jiǎn)介

　　名稱(chēng)：QS股份有限公司

　　住所：XX區XX大道1154號

　　法定代表人：XXX

　　注冊資本：4500萬(wàn)

　　經(jīng)營(yíng)范圍：飲食供應，國內商業(yè)，旅館，舞廳，浴室服務(wù)，美容美發(fā)，商務(wù)服務(wù)，禮儀服務(wù)，模擬游戲機。

　　二、評估目的

　　為對外投資提供價(jià)值參考依據。

　　三、評估范圍和對象

　　本次納入評估范圍的資產(chǎn)為QS股份有限公司擁有的21幢房產(chǎn)和2塊土地使用權。除儲運部16幢倉庫位于XX區XX新村外，委估的房產(chǎn)和地產(chǎn)均位于XX區XX大道與XX路相交處，現用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)。委估資產(chǎn)的所有權證分別為“W國用（2003）字第157號、第158號、”“W房字第200205765號、第200205766號、第200205855號、第9900103號”。

　　四、評估基準日

　　本評估項目基準日是2004年7月1日；本評估報告所采用的一切取價(jià)標準均為評估基準日有效資產(chǎn)價(jià)格標準，與評估目的的實(shí)現日接近。

　　五、評估原則

　　遵循客觀(guān)性、獨立性、公正性、科學(xué)性、合理性的評估原則。在對全部資產(chǎn)進(jìn)行現場(chǎng)勘察的基礎上，合理確定資產(chǎn)的技術(shù)狀態(tài)和參數，力求準確估算委估資產(chǎn)的現時(shí)公允價(jià)值。

　　六、評估依據

　　1、《土地管理法》和《房地產(chǎn)管理法》；

　　2、國務(wù)院1991年第91號令《國有資產(chǎn)評估管理辦法》和《國有資產(chǎn)評估管理辦法施行細則》；

　　3、中國資產(chǎn)評估協(xié)會(huì )“中評協(xié)（1996）03號”文頒發(fā)《資產(chǎn)評估操作規范意見(jiàn)（試行）》；

　　4、《資產(chǎn)評估報告基本內容與格式暫行規定》和財企［2004］20號《資產(chǎn)評估準則—基本準則》及《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則—基本準則》；

　　5、W市政府制定的基準地價(jià)資料；

　　6、W政［2004］39號《市人民政府關(guān)于公布W市區土地出讓金、租金標準的通知》；

　　7、委托方提供的產(chǎn)權證明：“W國用（2003）字第157號、第158號、”，“W房字第200205765號、第200205766號、第200205855號、第9900103號”；

　　8、資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書(shū)和資產(chǎn)占有方法人營(yíng)業(yè)執照；

　　9、工程造價(jià)信息及房?jì)r(jià)信息；

　　10、評估人員現場(chǎng)勘查記錄等。

　　七、評估方法

　　根據本次資產(chǎn)評估目的和委估資產(chǎn)類(lèi)型，采用不同的評估方法，對QS公司商業(yè)經(jīng)營(yíng)用的房屋建筑物采用市場(chǎng)比較法，對儲運部倉庫采用重置成本法，對土地使用權采用重置成本法和基準地價(jià)修正系數法。

　　八、評估過(guò)程

　　本次評估于2004年7月15日至2004年7月21日，包括接受委托、現場(chǎng)調查、評定估算、評估匯總、提交報告等全過(guò)程。主要步驟為：

　　1、接受委托：我公司于2004年7月15日接受QS股份有限公司的委托，正式受理了該項資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)。在接受評估后，由項目負責人先行了解委托評估資產(chǎn)的構成、產(chǎn)權界定、經(jīng)營(yíng)狀況、評估范圍、評估目的，與委托方、資產(chǎn)占有方共同商定評估基準日、制定評估工作計劃并簽訂“資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)委托約定書(shū)”，明確雙方各自承擔的責任、義務(wù)和評估業(yè)務(wù)基本事項。

　　2、現場(chǎng)調查：在資產(chǎn)占有方資產(chǎn)清查的基礎上，評估人員根據其填制的資產(chǎn)評估申報明細資料，調查土地的坐落位置、所處的繁華程度等各項指標，填寫(xiě)現場(chǎng)勘察記錄，檢查、核實(shí)、驗證其產(chǎn)權證明文件等資料。

　　3、評定估算：評估人員針對資產(chǎn)類(lèi)型，依據評估現場(chǎng)勘察等情況，選擇評估方法，收集市場(chǎng)信息，評定估算委托評估資產(chǎn)的評估值。

　　4、提交報告：根據評估人員對委估資產(chǎn)的初步評估結果，進(jìn)行整理、匯總、分析，撰寫(xiě)資產(chǎn)評估報告初稿，并與委托方、資產(chǎn)占有方充分交換意見(jiàn)，進(jìn)行必要修改，按照程序經(jīng)本公司內部三級審核后，向委托方提供正式資產(chǎn)評估報告書(shū)。

　　九、特別事項說(shuō)明

　　1、本次評估結果，是反映評估對象在本次評估目的下，根據公開(kāi)市場(chǎng)原則確定的現行公允市價(jià)，沒(méi)有考慮將來(lái)可能承擔的特殊交易方式可能追加付出的價(jià)格等對其評估價(jià)值的影響，也未考慮國家宏觀(guān)經(jīng)濟政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對資產(chǎn)價(jià)格的影響。

　　2、本次評估結果，未考慮現在或將來(lái)委估資產(chǎn)發(fā)生或可能發(fā)生的抵押對評估值的.影響，提請報告使用者關(guān)注。

　　十、評估報告評估基準日期后的重大事項

　　評估基準日后，在有效期內資產(chǎn)數量發(fā)生變化，應根據評估方法對資產(chǎn)額進(jìn)行相應調整。若資產(chǎn)價(jià)格標準發(fā)生變化并對資產(chǎn)評估價(jià)值產(chǎn)生明顯影響時(shí)，委托方應聘請評估機構重新確定評估值。

　　十一、評估報告的法律效力

　　1、本報告所稱(chēng)“評估價(jià)值”是指所評估資產(chǎn)在現有不變并繼續經(jīng)營(yíng)或轉換用途繼續使用，以及在評估基準日的狀況和外部經(jīng)濟環(huán)境前提下，即資產(chǎn)在市場(chǎng)上可以公開(kāi)買(mǎi)賣(mài)的假設條件下，為本報告書(shū)所列明的目的而提出的公允估價(jià)意見(jiàn)。

　　2、本報告的附件是構成報告的重要組成部分，與報告書(shū)正文具有同等的法律效力。

　　3、本評估結論按現行規定有效期為一年，即評估目的在評估基準日后的一年內實(shí)現時(shí)，可以此評估結果作為底價(jià)或作價(jià)依據，超過(guò)一年，需重新進(jìn)行評估。

　　4、本評估結論僅供委托方為評估目的使用和送交財產(chǎn)評估主管機關(guān)審查使用，評估報告書(shū)的使用權歸委托方所有，未經(jīng)委托方許可，評估機構不得隨意向他人提供或公開(kāi)。

　　5、本次評估是在獨立、公開(kāi)、科學(xué)、客觀(guān)的原則下作出的，我公司參加評估人員與委托方無(wú)任何利害關(guān)系，評估工作置于法律監督之下，評估人員恪守職業(yè)道德和規范。

　　6、報告所涉及的有關(guān)法律證明文件，由委托方提供，其真實(shí)性由委托方負責。

　　7、本報告僅用于為委托方對外投資提供價(jià)值依據，不得用于其他用途，也不視為對被評估單位日后償債能力作出的保證。委托人或其他第三者因使用評估報告不當所造成的后果與注冊評估師及評估機構無(wú)關(guān)。

　　十二、評估結論

　　列入本次評估范圍的資產(chǎn)經(jīng)評估價(jià)值為人民幣壹億貳仟肆佰壹拾壹萬(wàn)伍仟伍佰伍拾柒元整（￥124,115,557元）。其中：房屋建筑物評估值73,774,378元，土地使用權評估值50,341,179元。

　　十三、評估報告提出日期

　　本報告提出日期為2004年7月21日

　　十四、附件

　　1、房屋建筑物評估明細表

　　2、土地使用權評估明細表

　　3、資產(chǎn)評估委托方承諾函（復印件）

　　4、委估土地使用權證（復印件）“W國用（2003）字第157號、第158號”

　　5、委估房屋所有權證（復印件）“W房字第200205765號，第200205766號，第200205855號，第9900103號”

　　6、資產(chǎn)占有方營(yíng)業(yè)執照（復印件）

　　7、評估機構營(yíng)業(yè)執照（復印件）

　　8、評估機構資格證（復印件）

　　9、注冊評估師資格證（復印件）

　　注冊資產(chǎn)評估師：XX

　　注冊資產(chǎn)評估師：XX

　　ZX評估有限責任公司

　　二OO四年七月二十一日

　　評估說(shuō)明及結論分析

　　一、評估說(shuō)明（一）關(guān)于土地使用權W國用（2003）字第157號的評估

　　1、委估物簡(jiǎn)介

　　該宗土地位于W市XX大道1542號，北臨XX大道，東靠XX路，西面、北面均緊臨商場(chǎng)其他建筑物，地號Ｅ－03－17－08－02,無(wú)償劃撥，面積7,349.79㎡，屬商業(yè)三類(lèi)用地，七通一平，地處XX區商業(yè)繁華地段，交通便利，基礎配套設施完善，周邊環(huán)境良好。

　　2、基準地價(jià)修正系數法

　　公式：待評估土地使用權評估值＝基準地價(jià)×時(shí)間因素修正系數×個(gè)別因素修正系數×剩余使用年限修正數×容積率修正系數

　　（1）基準地價(jià)：依據W市土地管理局2001年7月制定的商服用地級別與基準地價(jià)圖和評估規則的規定，該塊屬叁級地價(jià)，其基準地價(jià)為3,330元／㎡。

　　（2）時(shí)間因素修正系數：通過(guò)對宗地所在區域2001年以來(lái)地價(jià)變化的調查分析，從2001年起至今，委估宗地所在區域地價(jià)上漲6%，即時(shí)間因素修正系數為1.06。

　　（3）個(gè)別因素修正系數

　　個(gè)別因素修正系數＝7.2÷7＝1.03（4）剩余年限修正系數：該地屬無(wú)償劃撥，取修正系數為1。

　　（5）容積率修正系數：該宗地容積率較高，取修正系數為1.36。

　　（6）土地單價(jià)評估值＝3,330×1.06×1.03×1×1.36＝4,944.54元／㎡

　　（7）土地總價(jià)評估值＝7,349.79×4,944.54＝36,341,331元

　　3、重置成本法

　　公式：土地價(jià)格＝土地取得費＋土地開(kāi)發(fā)費＋投資利息＋投資利潤＋土地出讓金

　　（1）土地取得費：

　　Ａ.土地補償費和安置補助費：該宗地所處區域耕地以蔬菜種植為主，通過(guò)對近幾年W市前三年蔬菜畝產(chǎn)值調查，目前年產(chǎn)值為4,500元／畝，按照土地補償費和安置補助費總和不超過(guò)土地前三年平均產(chǎn)值的30倍計算，即4,500×30＝135,000元／畝。

　　Ｂ.青苗補償費：根據《土地管理法》和W征字（1995）001號文件規定，青苗補償費按單季補償，即1,500元／畝。

　　Ｃ.土地管理費：依照W價(jià)房地字（1995）44號，按土地補償費、安置補償費、青苗補償費收取2.6％的土地管理費。

　　土地管理費＝（135000＋1500）×2.6％＝3,549元／畝

　　Ｄ.耕地占用稅：依照W政（1987）98號文件規定，取耕地占用稅為10元／㎡（6,667元／畝）。

　　Ｅ.新菜地開(kāi)發(fā)基金：依照W政（1994）30號文件規定，取新菜地開(kāi)發(fā)基金為60,000元／畝。

　　Ｆ.不可預見(jiàn)費：依照W價(jià)房地字（1996）403號文件規定，按征地費用的2％計取不可預見(jiàn)費。

　　不可預見(jiàn)費＝（135,000＋1,500＋60,000）×2%＝3,930元／畝

　　G.土地取得費＝135,000＋1,500＋6,667＋60,000＋3,549＋3,930＝210,646元／畝＝315.97元／㎡

　　（2）土地開(kāi)發(fā)費

　　Ａ.城市基礎設施80元／㎡

　　Ｂ.商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)配套費22元／㎡

　　Ｃ.公共消防設施配套費3元／㎡

　　Ｄ.人防易地建設費14元／㎡

　　Ｅ.城市規劃管理費1元／㎡

　　土地開(kāi)發(fā)費＝80＋22＋3＋14＋1＝120元／㎡

　　（3）投資利息：土地開(kāi)發(fā)期為2年，利率取6％

　　土地取得費利息＝315.97×［（1＋6％）2－1］＝39.05元／㎡

　　土地開(kāi)發(fā)利息＝120×［（1＋6％）－1］＝7.2元／㎡

　　投資利息＝39.05＋7.2＝46.25元／㎡

　　（4）投資利潤：根據待估宗地所在區位，取投資利潤20％。

　　投資利潤＝（315.97＋120.00）×20％＝87.19元／㎡

　　（5）土地出讓金：依據W政（2004）39號規定，該宗地屬商業(yè)三級地段，其出讓金標準為1,215元／㎡（40年），考慮該地容積率較高，取容積率修正系數2.99；則

　　土地出讓金＝1,215×2.99＝3,632.85元／㎡

　　（6）土地單價(jià)評估值

　　＝315.97＋120＋46.25＋87.19＋3,632.85

　　＝4,202.26元／㎡

　　（7）土地總價(jià)評估值＝7,349.79×4,202.26＝30,885,729元

　　4、委估宗地綜合評估值

　　評估值＝（重置成本法評估值＋基準地價(jià)修正系數法評估值）÷2

　　＝（36,341,331＋30,885,729）÷2

　　＝33,613,530元

　　（二）關(guān)于紅三樓的評估說(shuō)明

　　1、委估物的概況

　　紅三樓位于XX區XX路西側，北面與XX商場(chǎng)營(yíng)業(yè)大樓相鄰，框架六層，總建筑面積7590.36㎡，1997年建成并投入使用，房產(chǎn)權證號W房字第200205765號，一至三層水磨石樓面，四至五層地面磚樓面，外墻鋁塑幕墻，頂棚吊頂，內設中央空調。

　　2、評估方法

　　紅三樓現用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)，采用市場(chǎng)比較法評估

　　（1）比較案例

　　取自2004年7月8日W晨報6月份商務(wù)樓價(jià)格信息表

　　Ａ商住兩用4000元／㎡XX區

　　Ｂ商住兩用4000元／㎡XX區

　　Ｃ商住兩用4300元／㎡XX區

　　（2）因素比較修正系數

　　（3）比準價(jià)格

　　Ａ：4,000×（100／97）×（100／98）×（100／98）×（100／103）×（100／99）×（100／120）×（100／98）×（100／67）（100／125）＝4,275元／㎡

　　Ｂ：4,000×（100／98）×（100／99）×（100／100）×（100／102）×（100／99）×（100／120）×（100／99）×（100／67）（100／125）＝4,104元／㎡

　　Ｃ：4,300×（100／96）×（100／97）×（100／97）×（100／102）×（100／98）×（100／130）×（100／97）×（100／67）（100／125）＝4,509元／㎡

　　（4）評估單價(jià)的確定

　　評估單價(jià)＝（4,275＋4,104＋4,509）÷3＝4,296元／㎡

　　（5）綜合整體土地容積率，設定容積率為3

　　分攤的地價(jià)＝土地單價(jià)÷容積率＝4,204÷3＝1,401元／㎡

　　（6）不含地價(jià)的評估單價(jià)＝4,296－1,401＝2,895元／㎡

　　（7）評估總價(jià)的確定

　　評估總價(jià)＝7,590.36×2,895＝21,974,092元

　　（三）各項資產(chǎn)評估值詳見(jiàn)評估明細表

　　二、結論分析

　　委估資產(chǎn)為國有資產(chǎn)，由于歷史原因，委估資產(chǎn)原有賬面成本不祥或未入賬，故本次評估無(wú)法結合委估資產(chǎn)原有賬面成本進(jìn)行結論分析.

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