房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃流程介紹
第一階段初步考察
與項目方初步接洽，對項目進(jìn)行初步考察，掌握基本情況和信息，對項目的可操作性做出初步結論。具體工作：
一、對項目方提供基本材料包括項目位置、規劃紅線(xiàn)圖、項目相關(guān)的法律手續文件、項目周邊環(huán)境、項目所在區域的市政規劃、發(fā)展商、投資商背景實(shí)力、項目的發(fā)展意向等初步進(jìn)行了解，確定初步印象；
二、根據項目的狀況、開(kāi)發(fā)進(jìn)度，初步擬定考察內容、范圍；
三、根據項目的具體情況和擬定的考察計劃，立即成立專(zhuān)案項目組赴實(shí)地進(jìn)行初期市場(chǎng)調研；
四、分析項目本身是否具有可操作性。
初步調查是確定項目發(fā)展方向的前期定位問(wèn)題和研究范圍，作為未來(lái)正式調查基礎。重點(diǎn)針對項目所在的城市功能定位、城市特色、人口數量、經(jīng)濟發(fā)展、城市旅游業(yè)、歷史、現狀、土地資源、開(kāi)發(fā)商、管理方的情況以及對區域房地產(chǎn)市場(chǎng)的初步了解。
五、提出項目操作的總體思路。
第二階段簽署工作協(xié)議
確定項目操作的總體思路后，則與項目方洽談合作事宜，簽定《項目顧問(wèn)服務(wù)合同》或《銷(xiāo)售代理合同》，明確合作雙方、合作方式、合作內容、時(shí)間、權利、義務(wù)，付費標準與付款方式等。
第三階段實(shí)地調研
根據初步考察的結果，制定詳細的正式市場(chǎng)調查計劃，組成市調小組和策劃專(zhuān)家組。市調小組開(kāi)赴項目所在地做正式市場(chǎng)調查。主要工作內容：
一、市場(chǎng)環(huán)境調查分析
城市規劃、城市經(jīng)濟特點(diǎn)、旅游特色、城市人口、旅游季節、年均旅游人口數量、城市消費水平、政治法律環(huán)境、房地產(chǎn)、酒店業(yè)和旅游業(yè)的詳細考察；
二、區域條件調查分析
項目所在地段土地資源、旅游資源的獨特優(yōu)勢與劣勢；
三、同類(lèi)產(chǎn)品競爭勢態(tài)調查分析
市場(chǎng)、需求狀況，價(jià)格現狀和趨勢、產(chǎn)品類(lèi)型及市場(chǎng)缺位與空擋、競爭對手的情況及銷(xiāo)售渠道的調查；
四、項目情況調查分析
土地資源優(yōu)劣情況、地塊地形、地貌狀態(tài)、工程進(jìn)度、資金投放計劃與進(jìn)度、建筑建設規劃與實(shí)施現狀；
五、項目定位
根據深入的市場(chǎng)研究分析后，明確項目的形象定位、產(chǎn)品定位、價(jià)格定位等，為項目開(kāi)發(fā)提供切實(shí)可行的依據。
六、營(yíng)銷(xiāo)策劃
蓄水造勢、開(kāi)盤(pán)引暴市場(chǎng)等的具體操作手法、廣告媒體的投放時(shí)機、廣告特色與效果把控、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方式的采用情況、營(yíng)銷(xiāo)渠道的選擇、控制與調整情況、項目及企業(yè)品牌的發(fā)展戰略等；
七、人員培訓
為發(fā)展商的營(yíng)銷(xiāo)人員進(jìn)行全方位的專(zhuān)業(yè)培訓；
八、銷(xiāo)售執行
全程監控項目銷(xiāo)售的執行情況，并適時(shí)作出相應的策略調整；
第四階段由專(zhuān)家對項目建設規劃設計提出指導性建議
對項目的整體發(fā)展戰略、開(kāi)發(fā)內容、開(kāi)發(fā)模式、鎖定的目標消費群、市場(chǎng)形象、項目主題、項目規劃、園林規劃、戶(hù)型結構與面積、項目的市場(chǎng)價(jià)格、室內布局、裝修標準、設備設施、服務(wù)功能、物業(yè)管理等各個(gè)方面提出具體意見(jiàn)。
第五階段撰寫(xiě)各類(lèi)報告
根據不同客戶(hù)的需求，提供不同的戰略報告，必須提供的核心報告為市場(chǎng)調查報告和項目定位報告。對市場(chǎng)調查所得的原始的和次級資料、信息、數據進(jìn)行整理，出具市場(chǎng)調查報告，并據此撰寫(xiě)項目定位報告（含項目設計指導思想、產(chǎn)品組合設計和運營(yíng)模式）等。將方案報告提交給項目方進(jìn)行討論，并根據其意見(jiàn)進(jìn)行修改。
第六階段召開(kāi)方案論證會(huì )召開(kāi)合作雙方負責人及有關(guān)專(zhuān)家的論證會(huì )，對提交的方案報告進(jìn)行研討、論證與審核。由策劃組人員根據討論結果對方案做進(jìn)一步的'完善與改進(jìn)。
第七階段完善策劃、建設期內跟進(jìn)服務(wù)，促使項目成功（策劃的執行）
側重策劃方案的操作，根據銷(xiāo)售前的各項推廣策劃工作內容要求配合發(fā)展商組織相關(guān)的專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行專(zhuān)業(yè)分工合作，并根據項目的發(fā)展戰略和原則，針對具體問(wèn)題提供策略性建議。
第八階段整合各種社會(huì )資源，為項目及企業(yè)搭建操作平臺
注：根據不同項目的實(shí)際情況，具體工作內容、時(shí)間等按照需要進(jìn)行調整。
一、市場(chǎng)環(huán)境調查分析
城市規劃、城市經(jīng)濟特點(diǎn)、旅游特色、城市人口、旅游季節、年均旅游人口數量、城市消費水平、政治法律環(huán)境、房地產(chǎn)、酒店業(yè)和旅游業(yè)的詳細考察；
二、區域條件調查分析
項目所在地段土地資源、旅游資源的獨特優(yōu)勢與劣勢；
三、同類(lèi)產(chǎn)品競爭勢態(tài)調查分析
市場(chǎng)供給、需求狀況，價(jià)格現狀和趨勢、產(chǎn)品類(lèi)型及市場(chǎng)缺位與空擋、競爭對手的情況及銷(xiāo)售渠道的調查；
四、項目情況調查分析
土地資源優(yōu)劣情況、地塊地形、地貌狀態(tài)、工程進(jìn)度、資金投放計劃與進(jìn)度、建筑建設規劃與實(shí)施現狀；
五、項目定位
根據深入的市場(chǎng)研究分析后，明確項目的形象定位、產(chǎn)品定位、價(jià)格定位等，為項目開(kāi)發(fā)提供切實(shí)可行的依據。
六、營(yíng)銷(xiāo)策劃
蓄水造勢、開(kāi)盤(pán)引暴市場(chǎng)等的具體操作手法、廣告媒體的投放時(shí)機、廣告特色與效果把控、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方式的采用情況、營(yíng)銷(xiāo)渠道的選擇、控制與調整情況、項目及企業(yè)品牌的發(fā)展戰略等；
七、人員培訓
為發(fā)展商的營(yíng)銷(xiāo)人員進(jìn)行全方位的專(zhuān)業(yè)培訓；
八、銷(xiāo)售執行
全程監控項目銷(xiāo)售的執行情況，并適時(shí)作出相應的策略調整；
第四階段由專(zhuān)家對項目建設規劃設計提出指導性建議對項目的整體發(fā)展戰略、開(kāi)發(fā)內容、開(kāi)發(fā)模式、鎖定的目標消費群、市場(chǎng)形象、項目主題、項目規劃、園林規劃、戶(hù)型結構與面積、項目的市場(chǎng)價(jià)格、室內布局、裝修標準、設備設施、服務(wù)功能、物業(yè)管理等各個(gè)方面提出具體意見(jiàn)。
第五階段撰寫(xiě)各類(lèi)報告
根據不同客戶(hù)的需求，提供不同的戰略報告，必須提供的核心報告為市場(chǎng)調查報告和項目定位報告。對市場(chǎng)調查所得的原始的和次級資料、信息、數據進(jìn)行整理，出具市場(chǎng)調查報告，并據此撰寫(xiě)項目定位報告（含項目設計指導思想、產(chǎn)品組合設計和運營(yíng)模式）等。將方案報告提交給項目方進(jìn)行討論，并根據其意見(jiàn)進(jìn)行修改。
第六階段召開(kāi)方案論證會(huì )
召開(kāi)合作雙方負責人及有關(guān)專(zhuān)家的論證會(huì )，對提交的方案報告進(jìn)行研討、論證與審核。由策劃組人員根據討論結果對方案做進(jìn)一步的完善與改進(jìn)。
第七階段完善策劃、建設期內跟進(jìn)服務(wù)，促使項目成功（策劃的執行）
側重策劃方案的操作，根據銷(xiāo)售前的各項推廣策劃工作內容要求配合發(fā)展商組織相關(guān)的專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行專(zhuān)業(yè)分工合作，并根據項目的發(fā)展戰略和原則，針對具體問(wèn)題提供策略性建議。
第八階段整合各種社會(huì )資源，為項目及企業(yè)搭建操作平臺
注：根據不同項目的實(shí)際情況，具體工作內容、時(shí)間等按照需要進(jìn)行調整。
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